名校旁,两幅重磅地块实探来了!

2021-07-29 来源: 扬州去房网
[摘要]名校旁,两幅重磅地块实探来了!

  在最新土地出让中,东北板块一下子拿出两幅重磅地块(商住GZ302和GZ303地块),备受扬城瞩目!东北板块虽然没有广陵新城和西区新城名声在外,但是该区域临近主城区,发展的也是如火如荼,随着快速路、名校、高端住宅等配套不断涌入,一大批富豪入驻了东北板块,各大开发商更是以拥有东北板块地块为荣。

  实探GZ303地块

  

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  GZ302和GZ303两幅地块位于东北板块的东北角。周边有江平快速路、运河快速路2条黄金动脉,交通便利。教育完备,周边有3所小学:梅岭花都汇小学、竹西小学、梅岭小学上方寺校区(在建);2所初中:梅岭运河中学、梅岭竹西中学;1所高中:上海外国语学校(待建)。毗邻新城吾悦广场、北区大润发、御龙湾商业广场等。

  GZ303地块(商住)位于城北街道,东至三星路、南至物港路、西至新民路、北至北外环路,出让面积106726㎡,规划用地性质商住,出让年限70年,容积率1.7,起拍总价15.42亿元,起拍楼面地价8000元/㎡,楼面地价最*高限价12750元/㎡。

  


  从上图不难看出,GZ303地块南侧就是中信泰富锦玥府(纯新盘),北侧不远是龙湖锦麟天序(纯新盘)。周边新房还有金辉栖湖云庭、瘦西湖花园、美的禹洲大河、中海上东区,均价在1.7-2.1万元/㎡,中海上东区即将要清盘。二手房有奥园观湖尚居、三星花园、瘦西湖名苑、中海嘉境等,价格在1.4-1.9万元/㎡。目前该片区二手房普通住宅价格逐步上升,高端住宅逐步涌入,价格也不低。不难看出该地块未来上市,最*低也是2+万元/㎡。

  GZ303地块的东南侧规划梅岭上方寺校区(暂定名),目前已经拿到规划许可,已经开工建设了。

  

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  小编实探发现,GZ303地块已被围挡,全部平整到位,目前地块内有多处水塘,地势平坦。值得注意的是,地块北侧和沿三星路东侧各有一条 10KV 高压线。

  

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  GZ303地块内疑似正在考古,地块内存在多处疑似考古动作,地块的平整度和隔壁锦玥府形成鲜明对比。如果后面真的遗迹出现,该地块可能被取消上市,或者未来拿下该地块的开发商想要开发需要等等了。

  

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  GZ303地块南侧中信泰富锦玥府正在热火朝天的打地基,隔壁梅岭上方寺校区也已经全面动工。去年11月26日,龙湖锦麟天序(楼面地价7644元/㎡)、锦玥府(楼面地价9694元/㎡),就是因为学区房的加持所以地价如此之高。

  

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  据规划条件,GZ303地块打造高品质居住生活小区。地块临北外环路、物港路,下阶段设计时,应着重考虑北外环路、物港路的城市界面,地块内建筑整体形态以规则稳重为主,并避免不规则、异形建筑,与周边现有环境协调统,并加强对建筑第五立面的规划设计。建筑主朝向宜南北向,保证良好的日照和通风条件。

  

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  据规划条件,该地块位于已划定公布的地下文物埋藏区以外且占地面积5万平方米以上,需要履行考古前置,在市文旅(文物)部门未出具明确的用地建设意见文件前,相关地块不得上市。

  GZ303地块东北侧为扬农危险品仓库,目前已停产,小区投入使用之前,扬农危险品仓库必须搬迁到位,此项工作由景区管委会负责监管。基于江平东路快速路环评要求,新建住宅沿路建筑应按照环评要求做好防护措施。

  

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  根据出让文件:

  1.GZ303 号该地块周边道路及绿化配置,由扬州市蜀冈—瘦西湖风景名胜区管理委员会负责在该地块首期房屋竣工交付前实施到位。

  2.A区块为商业居住混合用地,商业建筑地上建筑面积古区块地上总建筑而积的比例为3-5%(含居住小区N作的1-2%商业服务设施)。

  根据地块规划设计图,GZ303地块的容积率为1.7,建筑高度在60米之下,可以看出未来物业形态应该以小高层或者高层为主,类似旁边的中海嘉境。

  

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  从最新信息更正公告中,能够换算到GZ303地块的起始楼面价由8000元/㎡更改为8500元/㎡,最*高楼面限价由12000元/㎡更改为12750元/㎡,起始总价由14.51亿元增加到15.42亿元,最*高溢价率为50.3%,最*高竞价轮次为146轮,其他内容不变。

  

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  如果最后封顶摇号,开发商成本又将增加约1.3亿元!


  实探GZ302地块

  GZ302地块(商住)位于竹西街道, 东至运河北路防护绿地、南至规划用地边界、西至规划用地边界、北至原江平路,出让面积59881㎡,规划用地性质商住,出让年限70年,容积率1.62,起拍总价7.76亿元,起拍楼面地价8000元/㎡,楼面地价最*高限价12000元/㎡。

  


  从上图不难看出,GZ302地块南侧就是招商GZ272地块(成交楼面地价9233.33元/㎡),位于江平快速路和运河北路的交叉口。周边新房还有金辉栖湖云庭、瘦西湖花园、美的禹洲大河、中海上东区,均价在1.7-2.1万元/㎡,中海上东区即将要清盘。二手房有奥园观湖尚居、三星花园、瘦西湖名苑、中海嘉境等,价格在1.4-1.9万元/㎡。目前该片区二手房普通住宅价格逐步上升,高端住宅逐步涌入,价格也不低。不难看出该地块未来上市,最*低也是2+万元/㎡。

  小编实探发现,GZ302地块部分被围挡,杂草丛生,地势较为平坦。值得注意的是,地块内部有 220KV 扬王 2887 架空高压线和 10KV 高压线。

  

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  GZ302地块南侧紧邻东美童乐广场和扬州市新凯物流有限公司,西侧临近竹西派出所,东侧临运河北路。北侧就是招商GZ272地块,目前已有施工队进场,正在土地平整及试打桩中。

  

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  据规划条件,GZ302地块打造高品质商住地块。下阶段设计时,应着重考虑运河北路与原江平路的城市界面,地块内建筑整体形态以规则稳重为主,并避免不规则、异形建筑,与周边现有环境协调统一,并加强对建筑第五立面的规划设计。建筑主朝向宜以南北向为主,保证良好的日照和通风条件。

  基于运河北路快速路噪声防护要求,新建住宅沿路建筑应按照环评要求做好防护措施。

  

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  据规划条件,A区块为商住混合用地,商业建筑地上建筑面积占地块地上总建筑面积的比例为3%-5%(含居住小区配套的商业服务设施)。

  根据《市政府办公室关于全面推进考古前置工作的实施意见》,该地块位于已划定公布的地下文物埋藏区以内,需要履行考古前置,在市文旅(文物)部门未出具明确的用地建设意见文件前,相关地块不得上市。

  

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  根据出让文件:

  1.GZ302 号地块内 220KV 和 10KV 高压杆线如需迁移,由竞得人迁移,迁移费用由竞得人支付给供电部门(迁移总费用最*高不超过 6665 万元,以实际结算为准)。杆线迁移的手续办理、具体迁移工作、涉及杆线迁移的相关事务的协调处理均由邗江区竹西街办负责。

  2.A、B 区块之间南北向的规划支路由邗江区政府负责在首批房屋竣工交付前实施到位。

  3.地块西侧规划幼儿园由邗江区政府负责与本地块同步开发建设、同步交付使用。

  根据地块规划设计图,GZ303地块的容积率为1.62,建筑高度在60米之下,可以看出未来物业形态应该以小高层或者高层为主。地块的东侧还规划幼儿园和广场用地。

  

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  从投资发展监管协议来看,乙方或乙方设立的项目公司工程建设所产生的相关税费必须在扬州市邘江区竹西街道境内缴纳。乙方须在签订土地出让合之日起180日内在扬州市邘江区范围内注册成立外资公司(含中外合资),且实际注册外资到账不低于1500万美元(或等值外币)。用于本地块的开发建设运营。

  

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  从地块的位置图可以看出,GZ302地块离振扬电力工厂的大烟囱很近,GZ303地块位置则更好一些。

  

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  总结看下来,GZ302地块的起拍楼面地价8000元/㎡,楼面地价最*高限价12000元/㎡。GZ303地块的起拍楼面地价8500元/㎡,楼面地价最*高限价12750元/㎡。虽然位置较偏,周边配套还没跟上,但是随着快速路的开通,学校和商场逐步规划,地块价值大大上升。从东北板块热门程度来看,大概率封顶摇号,东北区的新地王来了!


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